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【目次（もくじ）】
- 0.急ぎ住宅ローンの仮審査をお願いしたい！
- 1.住宅ローン選びのポイント
- 2.住宅ローンの審査はどこを見られるの？
- 3.どのくらいの金額借りられるのか？
- 4.住宅ローン減税とは？
- 5.変動金利のまま住宅ローンを返済し続けると百万円単位で損をするかも・・・
- 6.住宅ローン借り換えのメリットとデメリット
- 7.万一、住宅ローンが払えなくなった場合の対処法
0.急ぎ住宅ローンの仮審査をお願いしたい！
※住宅ローンの概要やノウハウを知りたい方は、次項の1.住宅ローン選びのポイントから読み進めて下さい。
住宅ローンの利用に当たって、やれ金利だ、手数料だ騒いだところで、結局借りられなければ家は買えません。
あなたはどの金融機関であっても、今お考えの家が買えるだけの住宅ローンがいつでも組めると楽観的に考えてはいませんか？
高い与信があれば話は別ですが、実際多くの方は借入希望額と借入可能額には開きがあるものです。
まずはご自身がどの程度の金融機関から相手してもらえるレベルなのかを知ることから始めましょう。
金利だ何だと騒ぐのはその後です。
ちなみに、2019年8月現在、もっとも安い住宅ローンは35年固定0.49%です。
住宅ローン比較、住宅本舗のメリット
最近では住宅ローン比較と審査結果を一度に出してくれるサービスがあります。
そんなサービスの一つ住宅本舗のサイトを見てみると下記のようなメリットが伺い知れます。
- 通常1社1時間程度かかるところ、必要情報を1度入力するだけで、複数の金融機関へ住宅ローン仮審査を申し込むことできる
- 複数の金融機関に一度で住宅ローンの審査申込が出来るので、ご自身の借入可能性を一気に知ることができる
- 仮審査結果を元に様々な金融機関の金利・条件を比較できる
- 情報セキュリティの国際規格ISO27001を取得し、関係省庁、提携している金融機関からのお墨付きをいただいた唯一のサービス
- 住宅ローンの見直しで約700万円の節約事例もある
1.住宅ローン選びのポイント
住宅ローン選びのポイントは事業融資同様、まずは金利でしょう。
当然ながら、住宅ローンはその商品・金融機関によってそれぞれ金利が異なります。
金利は低ければ低いほど返済で支払う金額が少なくなるので、特に理由がなければ低金利のものを選ぶべきです。
ただし、住宅ローンを組む際には、各金融機関の事務手数料にも十分気をつけてください。
「金利0.5%」と一見他社に比べて低金利をうたってはいるものの、事務手数料が他より高額（物件価格の2%など）でトータル計算すると結局損（もしくはトータルが変わらない）ということはよくあります。
住宅ローンは金利+手数料のトータルコストで考えていく必要があります。
尚、住宅ローンは変動型や固定期間選択型、固定型（フラット35）があります。
変動型とは、返済中に金利が変動する（毎月の支払金額が変わる）可能性があるということです。
もし将来的に金利が上がってしまった場合、低金利とは言えなくなってくる可能性があります。
そのため、変動型や固定期間選択型の住宅ローンを選ぶ時は、必ず金利上昇リスクを意識しておくべきです。
最初はすごく安い金利で釣っておいて、数年後にドンと支払額が増加する場合もありますので十分注意しましょう。
2.住宅ローンの審査はどこを見られるの？
住宅ローンの審査では、まず勤務先は間違いなく見られます。
その際、勤務先が有名企業（上場企業）であれば評価が上がる可能性があります。
中小企業や零細企業がだめというわけではなく、正社員であれば特に評価がマイナスになることはありません。
自営業の場合はかなり住宅ローンの審査で不利になります。
なぜかというと、会社に雇用されて働いている場合と違い、安定した収入が得られるとは限らないからです。（今のご時世ではサラリーマンとは言え安泰とは思えませんが・・・）
ただし、長年自営業を行って順調に利益を出していれば審査に通る可能性は高くなります。
配偶者が会社員であれば、連帯債務を利用することもできます。
連帯債務なら配偶者と二人分の収入で審査を受けることができるので、たとえ事業がうまくいっていなかったとしても審査に通る見込みがあるでしょう。
その上で勤続年数も審査で見られます。審査に通る目安となるのは勤続年数が3年以上であることです。3年未満の場合、いきなり退職してしまう可能性があるので、融資をする側としては心配になります。
最後に信用情報も審査で見られます。
過去に返済トラブル（金融事故）を起こしていたり、他に多額の債務を抱えていたりする場合、信用情報が悪くなるので審査に不利です。
3.どのくらいの金額借りられるのか？
よく住宅ローンは年収の5倍程度が目安と言われますが、金融機関にもよりますし、年収や固定金利・変動金利の別、物件自体にもよるので一概には言えません。
この目安に基づけば年収500万円の人は3000万円の家は買えないことになりますが、実際には年収400万円でも3500万円の家を買っている人はたくさんいるわけです。
だからこそ、まずは住宅ローンの金利比較と同時に、「実際に融資（住宅ローン）を受けられるのはどこか？」も現実的に考えていく必要があります。
希望する住宅ローンと融資を受けられるかどうかはまた別問題ですから、どんなに低金利のこの融資を受けたいと思っても、審査に通らなければ意味がありません。
当たり前の話ですが、借入可能金額と返済可能金額は全く別のものです。
業者側は「お金を貸したい、家を建てさせたい」わけですから、多少無理してでも「このくらい融資できますよ」と誘ってきます。
しかし、
「今の年収と家族構成、生活レベルで本当に返済していけるのか？」
「将来年収が上がることを想定して住宅ローンを組んでいこうとしているが、本当に年収は上がるのか？」
など、返済可能かどうかをじっくり考えることが大切です。
4.住宅ローン減税とは？
住宅ローン減税とは住宅ローンを利用した時に所得税を控除できる制度です。
住宅ローンはローンの中でもかなり金額の大きな商品なので、必然的に返済中に支払わなければならない金利も大きくなります。
住宅ローン減税はその金利負担を少しでも和らげることを目的としています。
この制度は、まず住宅を取得することによってかかった対価と年末時の住宅ローン残高を比べてみて、少ない方の金額を基準とし、その金額の1％が所得税から控除できる金額です。
しかも控除はその年だけでなく、そこから10年間にわたり控除し続けることができます。
また控除額が所得税額を上回った場合は、余剰分を住民税の控除に回すこともできます。
ちなみに住宅ローン減税の申請は世帯単位ではなく、住宅ローンを契約する個人が個別に行います。
住宅ローン減税を利用できるのは新築住宅、中古住宅、増築・リフォームの3つです。
リフォームは工事費が100万円以上の時に利用可能となります。ただし、リフォームにはバリアフリーや省エネなど、社会に貢献できるものもありますが、これらを目的に工事を行う場合は別の減税制度を利用した方が得になることもあります。
減税制度は重複できないので注意してください。
5.変動金利のまま住宅ローンを返済し続けると百万円単位で損をするかも・・・
2018年7月末、日銀が金利政策の変更を発表し、それを受けて先日大手銀行が住宅ローン金利の引き上げも発表しました。
例えば残高3,500万円の方が固定金利に借り換えた後、変動金利が4%に上昇すると、総支払額は320万円も違います。
今後とも長期的に金利は上昇していくといった見方が強い上に、数百万円の違いが生じる金利が家計に与えるインパクトは大きいので、借り換えに動く方が増加しています。
固定型というのは、返済中に金利が一切変動しないタイプの住宅ローンです。
変動型や固定期間選択型と比べると金利が高めに設定されていますが、その代わり返済計画を立てやすいメリットがあります。
不確定要素をなくしたい時は固定型を選ぶといいでしょう。
住宅ローン選びは本当に大変・・・・
複数の金融機関へ住宅ローン仮審査をする場合、各社毎の申し込みが必要となり、通常1社1時間ほどの入力時間がかかります。
また、条件の良い住宅ローンが見つかったとしても、その審査に通るかどうかはまた別の話です。
条件の良い住宅ローンが見つかっては審査に申込みし、審査に落ちてはまた条件の良い住宅ローンを探し、また審査に申込んでは落とされる・・・そんなことを繰り返すうちに段々面倒くさくなってしまいます。
しかし、例えば、住宅ローン仮審査一括代行申し込みサービスを利用すれば、必要情報を1度入力するだけで、複数の金融機関へ住宅ローン仮審査を申し込むことが可能になります。
仮審査結果を元に、様々な金融機関の金利・条件を比較し、ピッタリなローンを見つけられますので利用を検討しても良いでしょう。
6.住宅ローン借り換えのメリットとデメリット
住宅ローンの借り換えのメリットには、金利を低減できることが挙げられます。
金利は住宅ローンによって異なるので、より低金利に設定されている住宅ローンが見つかればそちらの方に借り換えた方がお得なわけです。
そのため、住宅ローンの借り換えをする時は、必ず金利がどれくらい低くなるかを参考にして行います。
それから金利タイプを変えられることもメリットのひとつです。
金利タイプには固定型や変動型などがありますが、たとえば最初は変動型を選び、後で金利が高くなりそうになってきたら固定型に切り替えるという考え方があります。
他にも特典を切り替えたい時に住宅ローンの借り換えは便利です。住宅ローンは提供する会社によって特典が幅広くあるので、欲しい特典が見つかればそちらのローンに切り替えるのもいいでしょう。
デメリット面についてですが、手数料や保証料、登記費用などを新たに支払わなければならないことが挙げられます。
保証料に関しては前払いしている場合、一部が戻ってくることがありますが、その他の費用は全額支払い直すことになります。
また借り換えることによって金利タイプが固定型から変動型になった場合、将来的に金利が上昇するリスクを抱えることになります。
7.万一、住宅ローンが払えなくなった場合の対処法
住宅ローンが払えなくなりそうだと分かった時点で、住宅ローンを組んでいる金融機関にリスケジュールのお願いをすることができます。
家計簿を提出したり、今後の収入について説明したりして、時間的な余裕があれば返済が可能であることを納得してもらうようにすれば、返済計画の変更に応じてもらえる場合があります。
また、病気その他の理由で一時的に収入が減少して支払いが困難になった場合は、返済額の軽減申請をすることができます。
また、返済期間の延長申請をするという方法もあります。
金融機関との交渉がうまくいかず、どうしても支払いができないという場合には、個人再生という手続きを取ることもできます。
この手続きをすると、住宅ローン以外のローンの返済額が減額されることがあり、その分を住宅ローンの返済に回すことができます。
これからも一定の収入を見込めるならこの個人再生の方法で対処できます。
もう一つの方法は自己破産で、個人再生と異なり、住宅ローンを含めたすべての負債が無くなります。ただし、住宅や高価な所有物などは手放さなくてはなりません。
その他には、任意売却という方法もあります。
これには債権者である金融機関の許可が必要ですが、許可が下りれば、市場価格に近い金額で住宅を売ることができ、競売にかけられるよりもメリットが多い方法です。
また、家を売らずに住みながら返済を続けるハウスリースバックの手法も検討の余地ありでしょう。
